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发表于 2014-2-1 21:45:10 | 查看: 16| 回复: 0
摘要: 摘要:文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。在此基础上,本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象,指出当代城市综合体开发范式的演变,并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。关键词:城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居Abstract: The

正文:


摘要:文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。在此基础上,本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象,指出当代城市综合体开发范式的演变,并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。

关键词:城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居

Abstract: The article defines “City-Complex” as a hot point during the city development of contemporary china. Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI. The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage of city-complex development.

Keywords: City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation

一、混合开发:都市综合体的认知界定

不知从何时候起,“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式,一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市,如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。而我国国内地理区位优势的差异,使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看,在城市化程度并不高的中国,已经提前出现综合体开发建设的热潮,这是非常值得注意的一种建筑现象。本文的讨论和研究即源于此如果说传统意义上的建筑被分为住宅、体育、办公、文化、商业、医疗等诸多类型,那么综合体则是这些类型之上的新类型。它能够博得土地所在地区政府的期望聚焦,又能够激发开发单位的资金投入,也能够引发设计机构的跨界思考。

然而,稍作观察即可发现,不论是地产界还是设计界,对“城市综合体”并没有一个统一的定义。很多时候,大家所说的综合体并不是同一种事物,许多已经建成和正在建设的项目也仅是被冠以“综合体”之名而已。真正的综合体意味着什么?在深入讨论这个概念之前,有必要对它进行认知层面的界定。

从理论上说,大约在十多年之前,西方城市建设中出现的“HOPSCA”被很多人用作商业综合体的代名词(至今仍是如此)。其实这是一个简明有效却又比较狭义的综合体定义:即由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Public(公共空间)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会展)、Apartment(公寓住宅),共同形成的商业生态系统。“HOPSCA”指出了商业综合体最为重要的几个功能部分,但是仅仅具备了这些功能成分,还不能谓之综合体。近几年,学术界倾向于把城市综合体(City Complex)理解为“在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念,它强调了“高密度”、“多功能”、“相互联系”等特征,这些成为我们进一步认知综合体的假设前提。

在此基础上,我们研究了CCDI或国内其他机构设计的数十座综合体项目,初步认为一个真正意义上的综合体应该同时满足以下五个方面的限定:

1,高可达性:综合体一般应具备三种以上的交通方式到达(如步行、公交、地铁、私家车等),且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连;

2,高密度:一般说来,综合体项目的土地容积率≥3.0,总建筑面积≥20万

3,存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能;

4,不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系,强调水平联系;

5,按照一个有条理的开发计划进行统一开发的一组建筑,在形态上呈现较强的标志性和完整性。

从这些条件可以看出,综合体的核心意义在于高密度的“混合开发”(Mixed Used),这是资本主义城市商业发展中最为理性的土地使用方法。但混合不等于混乱,高密度也不等于拥挤,综合体的存在,证明了一种复杂之中有序状态(Organized Complexity)。

02 洛克菲勒中心.jpg

03 华盛顿水门中心.jpg

04 纽约世贸中心.jpg

二、历史溯源:现代主义各个时期的综合体开发特征

稍作溯源,我们可以发现城市综合体与人类城市发展历史存在许多戏剧化的暗合关系。例如,很多学者认为古罗马的大浴场是综合体的起源,它集洗浴、健身、阅览、商业、会议与一身。而另一些专家则认为中世纪的“集群街区”(居住和工作两大功能被叠合到一幢建筑之中,彼此交织联系)是最早的商业综合体实例。这种开发模式后来演变为文艺复兴时期的内街式购物廊,成为典型的混合街区范式。

到了20世纪初,现代主义建筑萌芽时期出现的“现代城镇规划思想”(Modern Urbanism)成为综合体的死敌。这一时期的城市建设热衷于选择未使用的土地作为城市新的开始,以回避城市原有的混乱局面;并且严格限制居民数量和社区大小,将不同的城市功能分开布置以减少社会问题而“综合体”,被视为城市混乱的根源而必须被限制和最小化。

从霍华德的“花园城市”、柯布西耶“明日之城”可以看到将城市发展建立在一种类似“乌托邦”合作社会上的模型。人们用建设新城取代旧城,直接导致老城区的衰败(于是才有后来的新都市主义对此表示弥补)。这一思想在1928年发挥到极致。这一年,CIAM(国际现代建筑协会)成立,并提出《雅典宪章》:将城市四大主要功能(居住、工作、休闲、交通)各自独立分区发展,由此获得一种城市的秩序。

综合体模式的重见天日,得益于1939年建成的洛克菲勒中心( Rockefeller Center)。这是位于美国纽约州纽约市第五大道的一组由四座摩天大楼组成的复合设施(设计者为Raymond M. Hood),四座大楼底层相通,通过地下通道协调步行与车行关系;丰富的零售出租空间和公共空间,创造出一个复杂的、多样化的“城中之城”。洛克菲勒中心证明了城市生活的紧凑关联、不同功能之间的相互依赖,预示着城市综合体的新一轮发展。

1950年代,著名的建筑研究小组TEAM10率先拒绝《雅典宪章》所描绘的城市图景,转而投入到现有城市及其复杂社会网络的研究之中。他们开始研究两个手法:一,如何连接一组建筑群;二,在建筑群之中引入城市街道和公共空间,这些成果直接导致了后来五十年的综合体模式。

20世纪60年代的一系列“大型开发计划”项目,显现出从市中心以商业为基础的形态,转向开发新区潜力,并以居住为首要功能、强调建筑对环境的开放性的建筑集群。这一时期大约46%的混合项目包含居住功能。典型案例为美国华盛顿水门中心(Watergate complex),它始建于1967年,包括有三栋住宅楼、两栋办公楼和水门酒店。1972年的水门事件使这座综合体名声大噪。

然而,20世纪70年代的风头陡转,随着“国际范式”(International Style)的流行,综合体的建筑尺度开始增大,居住功能不再得到重视,空间更为封闭和内向。这一时期只有19%的混合开发项目包含居住功能。纽约世贸中心(World Trade Center)是典型的大尺度、不可居住的建设案例。

20世纪80年代的“后现代混合模式”:开发重点从新区转移回老城区,项目总建筑面积在减小,小尺度的城市空间得到重视,居住功能重新回归开发重点,并引入对老建筑的修复、改建、重新利用。其理论背景是雅各布斯的著作《美国大城市的生与死》所反映的一个改良的侧面。这一时期大约49%的混合项目包含居住功能。而到了20世纪90年代之后,“主街模式”和“CBD模式”开始流行,综合体的设计出现从建筑建造向城市场所的思维转变,更加注重城市环境整体贡献。但是在对居住功能的考虑上,似乎重新削减到70年代的比重。

回顾上述历史可知,城市四大基本功能(居住、工作、休闲、交通)是相互补充、相互依赖、共同生长的,任何一两项功能的强势都会产生不平衡,带来严重的城市疾病。基于这样的理论,我们意识到,应该特别注意研究居住功能对其他功能的平衡作用。在下文分析的一批案例中,我们可以清晰地看到新旧范式的关联和演变。

三、范式研究:综合体设计实例分析

回到“HOPSCA”这个不太学术的名词,其实在当代都市综合体项目中,“C”(会展)的作用正在减弱,而“P”的指代则存在争议:是停车(Parking)还是公共空间(Public)?我们认为两者皆重要,但都不是构成主营业态的成分。于是,对综合体的研究,暂可精简为对剩下四种业态(H、O、S、A)的研究。

首先,以商业为核心的开发模式成为综合体“第一范式”。早期的城市综合体也常以“商业综合体”代称,在我们看来,这是郊区大型购物集群(Mall)在在城市中心地带的回归。以益田假日广场为例,开发的第一要素在于商业形象的打造,设计处处体现出对商业空间的考虑:建筑师在基地南侧设计了一个下沉式广场。该下沉广场与地下二层的商场相接,人们可以通过室外台阶、电梯和楼梯等多种方式到达广场,为市民提供了一个远离尘嚣的休闲和购物场所。【图】内部空间设计有三个点状中庭和两个线形中庭。它们相互有序分隔而又有机串联, 形成室内时尚购物街。并且通过空间的收放而形成简洁有序的商业流线,巧妙地借用空间调节了人流量及其聚集度,使各个店铺获得了均等的商业机会。郑州银泰商业中心选择了最具有“商”文化特征的元素进行组合,在稳重的构图中寻找变化,处理处丰富的立面效果。体现“商”特有的细节,“线”与“面”的构成体现古典而不失时尚的气质。【图】

05 益田假日广场全景.jpg

07 益田假日广场商业顶部休憩平台.jpg

08 益田假日广场总平面图.jpg

09 郑州银泰中心.jpg

其次,以办公为核心的开发模式是综合体“第二范式”。这一模式与当代中国各大城市的CBD建设紧密结合,规划和建筑形态大多规则有序,而表皮的手法则层出不穷。以新近建成的卓越皇岗世纪中心为例,设计从效率优先的出发点规划布局,总平面采用“井”字型布置四栋塔楼,最高效率的利用了有限的用地,并围合出一个宽阔的矩形广场。在不影响办公平面方正的前提下,建筑表皮利用有规律的对角折面,对塔楼四个角部进行正反两向的斜切,制造近似钻石般富于变化的角部轮廓。【图】设计之中的厦门会展北区综合体亦是如此:建筑平面方正有序,立面呈现节节升高向上收分的渐变节奏,结合了现代元素(带状遮阳片,LED灯带)与传统(塔、灯笼、扇子)传统语汇,演绎出特色的城市新轮廓。【图】

12 世纪中心在城市中的位置.jpg

13 世纪中心的开放庭院.jpg

综合体的“第三范式” 可以被视为以高档酒店为主导物业的开发模式,它在一定程度上是对CBD夜晚时段缺失人气的一种补偿。以深圳华润中心二期为例,君悦酒店的存在,改变了整个区域的情景氛围【图】。作为空间营造的一大特色,这座酒店改变了传统的低层大堂入住流线,改用独特的“空中大堂”模式:宾客由主入口进入酒店后,乘坐4部高速电梯直达31层的空中大堂成为入住体验的第一步。办理好入住手续后转乘其他两组电梯到达各楼层。在办理入住手续到进入各自房间的过程中,宾客们将对酒店的整体形象,以及深圳繁华的都市景致有了更为感性的认识。

18 华润中心二期总平面图.jpg

早在2006年,世联地产顾问机构按照物业类型在综合体中所占分量(不是简单的建筑面积比重),将城市综合体分为三种基本导向:分别对应HOPSCA中以“S”(商场)、“O”(办公)、“H”(酒店)为主导地位的开发模式,即前文所述的三种“范式”。但是当时的研究并没有强调“A”(居住)的作用。纵观在十年前开发的综合体项目,“A”的成分的确是普遍偏弱的。而当我们分析CCDI近年参与设计的十多座综合体项目时,一个显著的趋势便是人居的回归。【表1、表2】

表1:CCDI部分综合体项目参数一览

开发单位

建筑设计

设计-建成

用地面积

容积率

总建筑面积

深圳益田假日广场

益田集团

CCDI

2004-2008

23000

4.4

102000

卓越皇岗世纪中心

卓越集团

LAD + CCDI

2007-2011

30200

11.0

332000

深圳华润中心二期

华润集团

RTKL + CCDI

2005-2009

41000

4.7

194000

厦门会展北区综合体

厦门经济特区

CCDI

2007-2012

42000

5.5

244000

徐州苏宁彭城广场

苏宁置业

AEDAS + CCDI

2010-2014

44000

7.8

373000

郑州银泰商业中心

银泰集团

CCDI

2009-2015

24900

7.7

191000

呼和浩特海亮广场

海亮集团

CCDI

2011-2016

62400

8.0

488000

昆明实力心城

实力集团

CCDI

2011-2016

93000

4.2

396000

郑州升龙站前综合体

连捷置业

CCDI

2010-2015

57400

7.5

430500

南通圆融广场

圆融集团

CCDI

2011-2015

70000

3.5

237000

上海洛克菲勒外滩源

洛克菲勒集团

ARQ + CCDI

2008-2013

17000

5.5

94000

注:总建筑面积为计入容积率的建筑面积,不含地下建筑面积

表2:CCDI部分综合体项目业态配置分析(单位:)

H 酒店

O 办公

S 购物商场

C 会议会展

A 居住公寓

深圳益田假日广场

29000【29%】

3000【3%】

68000【67%】

0

0

卓越皇岗世纪中心

50000【15%】

184000【55%】

45000【13%】

0

45000【13%】

深圳华润中心二期

68000【35%】

0

18000【10%】

3000【2%】

97000【50%】

厦门会展北区综合体

0

178000【71%】

47000【19%】

15000【7%】

0

徐州苏宁彭城广场

47000【13%】

38000【10%】

101000【27%】

0

160000【43%】

郑州银泰商业中心

22000【12%】

0

98000【50%】

0

50700【27%】

呼和浩特海亮广场

48000【9%】

0

143000【29%】

0

296000【60%】

昆明实力心城

33000【8%】

108000【27%】

46000【12%】

0

196000【49%】

郑州升龙站前综合体

44000【10%】

177000【41%】

86000【21%】

22000【3%】

100400【12%】

南通圆融广场

0

55000【23%】

101000【43%】

0

79000【33%】

上海洛克菲勒外滩源

0

13000【13%】

13000【13%】

0

33000【33%】

四、人居回归:综合体开发的新范式

从城市空间的“叠合”,到城市资源的“整合”,再到城市环境的“融合”,综合体的意义在于城市空间的“人本回归”。这里,我们发现一种新的范式,即以居住功能为核心开发要素的“第四范式”,这是近年来中国城市综合体开发中非常值得注意的现象混合开发的手段和目的在于最终让人们在夜晚聚居于此而非全然离开,至于商业部分则依然保持着城市场所的各项特征。举例说来,苏宁集团投入巨资开发、CCDI和AEDAS联合设计打造的徐州彭城广场,综合体完全以公共建筑的形态出现【图】,椭圆形平面的设计可展现动态、活泼的空间特质,但实际上43%的建筑面积为居住功能。而我们近期设计的呼和浩特海亮广场【图】,这一比例竟提升到60%。尽管居住的比重很大,但却十分突出与其他各个功能的互补与联系:徐州彭城广场的居住功能完全设置于商业功能上方,二层以上裙房围绕下沉式广场,形成项目中心的一个特色空间。层层退台的设计,保障了视觉上的层次感和居住空间的私密需求。

22 徐州苏宁彭城广场 鸟瞰透视.jpg

23 徐州苏宁彭城广场沿街透视.jpg

19 呼和浩特海亮广场 鸟瞰透视.jpg

回看中国城市化十年来的历程,过分强调城市商业和CBD的开发是一个很大的误区,作为一种平衡,后来综合体中大量出现高档酒店的开业运营,但是,城市归根结底是“人”的城市,仅以入住酒店的方式并不能真正形成“人”的氛围,真正的高品质综合体是得有人在此栖居。举个反例说,北京东三环CBD的财富中心综合体正在上演一出“夜晚空城计”:白天大量人流汇聚此处工作,傍晚大量离散,造成地面交通核地铁运营的两次超负荷,而到了夜晚,除去少量酒店住客,街上和楼里空旷无人,完全失去了“综合体”应有的活力。

最后再看建设之中的上海洛克菲勒外滩源【图】。外滩是商业繁华的象征,但是在夜晚十一点过后,外滩又有几盏灯真正亮着?又有几户人家居于此地?洛克菲勒外滩源的开发目标是形成规模化的高雅文化与时尚生活的中心,整体工程包括历史建筑的修缮改造及部分新建建筑的设计建造。开发单位已经意识到,只有扩大居住的分量,才能真正重塑黄浦江和苏州河水岸的城市魅力,在陆家嘴地区和外滩地区之间建立一种协调呼应、平衡发展的城市关系。于是在新建部分,居住的比重随着方案的修改深化而不断加大。但愿这是一次成功的人居回归的综合体实例,成为未来更多类似案例的“范式”指引。


25 上海洛克菲勒外滩源 整体鸟瞰.jpg
26 上海洛克菲勒外滩源 总平面图.jpg


29 上海洛克菲勒外滩源2号楼住宅套型.jpg




参考文献:

1,《理想空间》第44期“城市综合体设计”专刊,同济大学出版社,2011

2,王桢栋,《当代城市建筑综合体研究》,中国建筑工业出版社,2009

3,Rem Koolhass,《S,M,L,XL》,The Monacelli Press, 1998

4,世联地产,综合体研究报告,2006

5,《商业综合体HOPSCA》,天津大学出版社, 2010

6,罗卿平,高容量城市的空间设计对策,建筑学报,2006-01

7,时匡, 新城市主义运动的城市设计方法论,建筑学报2006-01

8,徐洁,商业综合体的城市竞争力模型,时代建筑,2005-02

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